2023年爛尾樓新政策：購房者權益保障再升級

近年來，爛尾樓問題一直困擾著中國的房地產(chǎn)市場，給購房者帶來了極大的不便和損失。然而，2023年，中國政府針對爛尾樓問題推出了一系列新政策，這些政策不僅為購房者提供了更多的保障，也為房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展注入了新的活力。

最高人民法院在2023年4月20日正式發(fā)布了《最高人民法院關于商品房消費者權利保護問題的批復》，并于當日開始施行。這一政策的出臺，得益于河南省高級人民法院此前就相關房地產(chǎn)糾紛案件向最高人民法院的請示。在新的政策中，最高人民法院明確了“居住權”大于“財產(chǎn)權”的原則，并針對商品房消費者的權利保護問題做出了詳細規(guī)定。

具體而言，新政策明確了在權利順位關系中，建設工程款受償權優(yōu)先于抵押權及其他債權。這意味著，當一個項目出現(xiàn)問題，同時存在工程款欠款、抵押和其他債權時，一旦有資金可供分配，將優(yōu)先償還工程款。而對于以居住為目的購買的房屋，如果購房者已經(jīng)支付了全部價款，他們的房屋交付請求權將優(yōu)先于工程欠款、抵押及其他債權。這意味著，如果項目因各種問題停工，購房者已經(jīng)全款或貸款購買的房屋，在法院判定糾紛時，將優(yōu)先滿足其交付請求。對于無法交付的爛尾房，購房者還可以申請退款，且退款請求權優(yōu)先于工程欠款、抵押、債權等。

這一政策的出臺，無疑為購房者提供了更多的保障。過去，在面對爛尾樓問題時，購房者往往處于弱勢地位，他們的權益難以得到有效保障。而現(xiàn)在，有了最高人民法院的明確批復，購房者的權益將受到法律的優(yōu)先保護。

然而，這一政策也面臨著一些挑戰(zhàn)和難點。首先，如何確定房屋是否爛尾就是一個復雜的問題。在現(xiàn)實生活中，有些開發(fā)商在面臨資金困難時，會選擇停工延期交付，以爭取更多的時間籌集資金。這種情況下，房屋是否算作爛尾，就需要有一個明確的判定標準。此外，對于購房者來說，他們?nèi)绾闻袛嘧约核徺I的房屋是否存在爛尾的風險，也是一個需要解決的問題。

除了最高人民法院的政策外，各地政府也在積極采取措施解決爛尾樓問題。根據(jù)易居研究院發(fā)布的《2023年全國爛尾樓研究報告》顯示，2023年上半年，一二線城市的爛尾率約為5%，而三四線城市則約為4%。全國范圍內(nèi)，樓盤爛尾率約為3.85%。面對如此大量的爛尾樓，各地政府紛紛出臺多項針對性政策，組織人力物力財力，推動爛尾樓盡快復工盤活。

其中，一些地方政府成立了專門的爛尾樓整治機構，聯(lián)合建設、規(guī)劃、國土、監(jiān)察等職能部門，共同制定和實施爛尾樓項目的整治方案。這些機構通過引入戰(zhàn)略投資、實施股權轉(zhuǎn)讓等方式，成功盤活了一些爛尾樓項目。例如，重慶就專門成立了市級、區(qū)縣、項目三級“兩久（久供未建和久建未完）”項目處置工作專班，通過統(tǒng)籌協(xié)調(diào)各方資源，成功解決了多個爛尾樓項目的處置問題。

此外，一些地方政府還設立了爛尾樓專項紓困基金，由政府牽頭，聯(lián)合金融機構和社會資本共同設立，旨在通過資金支持、收購和重組等方式，盤活爛尾樓盤。這些基金通過引入市場化運作方式，有效減輕了政府的財政壓力，同時也為爛尾樓項目的盤活提供了有力的資金支持。例如，南寧某地產(chǎn)項目因原開發(fā)商經(jīng)營不善而陷入爛尾狀態(tài)，后來平穩(wěn)基金介入，啟動了對該項目的托管，接手后續(xù)開發(fā)和建設工作，成功盤活了項目。

在解決爛尾樓問題的過程中，一些地方政府還采用了企業(yè)破產(chǎn)預重整+異地安置的方式。這種方式通過結合破產(chǎn)法的靈活運用和政府的積極介入，解決了爛尾樓問題。在正式進入破產(chǎn)程序之前，通過預重整的方式，債務人與債權人、投資人等利害關系人就重組事宜充分協(xié)商、合理安排，并推動重整程序的依法確認。對于無法在原項目完成交付的業(yè)主，政府或相關部門提供其他地區(qū)的房源進行置換，業(yè)主可以選擇在新的樓盤重新選房，并簽訂新的購房合同。這種方式不僅解決了業(yè)主的住房問題，還促進了新項目的開發(fā)和銷售，實現(xiàn)了雙贏的局面。

府院聯(lián)動機制也是近幾年地方政府盤活爛尾樓的方法之一。通過政府部門的行政支持和法院的法律執(zhí)行，可以加快爛尾樓的處置進程。法院的介入為爛尾樓的處理提供了法律保障，確保各項操作的合法性和公正性。例如，三明市寧化縣某地產(chǎn)項目因開發(fā)商資金鏈斷裂、經(jīng)營不善而爛尾，涉及購房戶多為進城農(nóng)民及務工人員。后來寧化法院通過府院聯(lián)動工作機制，引入“保交樓”專項借款，推動項目復工續(xù)建，最終完成主體結構封頂并交付購房戶。

除了以上幾種方式外，地方政府還可以通過指派國企直接收購爛尾樓或引入社會資本的方式盤活爛尾樓。國企擁有較強的資金實力和政策支持，能夠為爛尾項目提供必要的資金支持，確保項目的后續(xù)開發(fā)和建設。而社會資本則具備豐富的項目開發(fā)和運營管理經(jīng)驗，能夠有效提升爛尾樓項目的開發(fā)效率和品質(zhì)。這兩種方式都能夠在一定程度上解決爛尾樓問題，為購房者提供更多的保障。

然而，要徹底解決爛尾樓問題，還需要從源頭上加強監(jiān)管。政府應加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管力度，提高對房地產(chǎn)開發(fā)商的信用評估標準，有效遏制爛尾樓的產(chǎn)生。同時，政府還應加強對購房者的教育和引導，提高他們的認知水平和自我保護意識。只有這樣，才能從根本上解決爛尾樓問題，保護購房者的合法權益，促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

總的來說，2023年的爛尾樓新政策為購房者提供了更多的保障和信心。這些政策的出臺和實施將有助于解決爛尾樓問題，保護購房者的合法權益，促進房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展。然而，要徹底解決爛尾樓問題還需要各方共同努力，加強監(jiān)管和教育引導，從源頭上遏制爛尾樓的產(chǎn)生。只有這樣，才能讓購房者真正安心購房，讓房地產(chǎn)市場真正健康發(fā)展。